No âmbito da actual crise financeira, qualquer cidadão comum tem como objectivo poupar nas despesas mensais do seu agregado familiar. Naturalmente que uma das despesas mensais mais significativas de qualquer agregado familiar é a prestação do crédito à habitação. De um modo geral, poderemos baixar a prestação do nosso crédito à habitação: amortizando dívida, reduzindo o spread e alargando o prazo do crédito.
Vejamos, com um pequeno exemplo, cada uma destas opções. Suponha que pretende contrair um crédito à habitação no montante de 100.000 euros, por um prazo de 30 anos, com uma taxa de juro indexada à Euribor a 3 meses. Isto significa que a prestação mensal do seu crédito à habitação irá acompanhar a evolução da Euribor a 3 meses, sendo revista de 3 em 3 meses.
Por lei, qualquer contrato de crédito à habitação de taxa indexada deverá utilizar a média aritmética simples dos valores do indexante registados nos dias úteis do mês anterior ao período de contagem de juros. Se solicitar uma simulação de crédito durante o actual mês de Março, o valor da Euribor a utilizar deverá ser a média diária da Euribor registada nos dias úteis de Fevereiro. Relativamente à Euribor a 3 meses, o valor a usar neste mês será de 1,943%. Se utilizarmos um spread de 1% (valor meramente indicativo), a taxa de juro a aplicar ao crédito à habitação será de 2,943%. Com estes dados, o valor da prestação mensal do crédito à habitação seria de 418,54 euros.
Amortizar dívida
Imaginemos que dispúnhamos actualmente de 5.000 euros e que é nossa intenção utilizarmos este capital para amortizar dívida. Mantendo as restantes condições do nosso crédito à habitação, a prestação mensal passaria a apresentar um valor de 397,61 euros, situação que se traduziria numa poupança de 2.533,65 euros em termos de juros totais do crédito (naturalmente que, sendo os juros do crédito calculados com base no capital em dívida, se este agora passa a ser menor, também inferiores serão os juros a pagar daí por diante). Contudo, esta poupança não seria líquida, na medida em que é prática habitual das instituições bancárias cobrarem cláusulas de reembolso antecipado. Por lei, estas encontram-se limitadas, no máximo, a 0,5% do capital a reembolsar nos créditos de taxa indexada e a 2% nos créditos de taxa fixa.
Reduzir o spread
O spread constitui a margem de lucro que a instituição bancária adiciona ao valor do indexante (neste exemplo, a Euribor a 3 meses). Ao contrário do valor do indexante, o spread poderá ser negociado directamente entre cliente e instituição bancária, dependendo, de entre outros aspectos, da concorrência entre as diversas instituições bancárias, da própria posição do cliente perante a instituição bancária, da conjuntura, etc..
Suponhamos que, no exemplo em concreto, após a negociação entre o cliente e a instituição bancária, para o empréstimo no montante de 100.000 euros, a 30 anos, indexado à Euribor a meses (1,943%), se conseguia um spread de 0,5% (e não 1%, tal como era apontado inicialmente). A taxa de juro do crédito à habitação passaria a ser de 2,443%, situação que originaria uma prestação mensal de 392,16 euros. Ora, a redução do spread para 0,5% traria, em termos de juros totais do crédito, uma poupança no montante de 9.494,05 euros em relação à situação inicial com um spread de 1%.
O spread aplicado a um contrato de crédito à habitação é definido no momento da assinatura do contrato, mantendo-se válido até final do prazo do contrato. Contudo, durante a vigência do mesmo, o spread poderá ser renegociado, se bem que, por razões óbvias, a iniciativa normalmente parta do próprio cliente da instituição bancária. Acentue-se também o facto de que, ao contrário do que acontecia até Setembro do ano passado, as instituições bancárias foram obrigadas por lei a deixar de cobrar comissões para que o spread pudesse ser revisto. Dada a actual crise financeira, as instituições bancárias, na generalidade, têm-se mostrado muito pouco receptivas em conceder spreads mais baixos nos novos créditos à habitação e a renegociar os spreads dos créditos à habitação já existentes.
Alargar o prazo do crédito
A ideia é muito intuitiva: se temos mais tempo para pagar o mesmo capital em dívida, não será necessário pagar tanto mensalmente. Para termos uma ideia do impacto desta opção, imaginemos que contraímos o nosso crédito à habitação no montante de 100.000 euros, indexado à Euribor a 3 meses (no valor de 1,943%) e um spread de 1%, por um prazo de 50 anos. Para este prazo, a prestação mensal do crédito passaria a ser apenas de 318,50 euros (compare-se este valor com os 418,54 euros da prestação mensal para um prazo de 30 anos nas restantes condições). De facto, parece atractivo! O “reverso da medalha” é que os juros totais do crédito “disparam”; passamos a pagar mais 40.429,61 euros de juros em relação à situação com prazo de 30 anos.
E a consolidação de créditos?!
Uma última solução (não abordada neste artigo) para baixar a prestação mensal do crédito à habitação é a consolidação de créditos. Contudo, esta medida tem alguns efeitos “perversos”, apenas sendo aconselhada em relação a situações de grande “aperto” financeiro. A consolidação de créditos será devidamente analisada num próximo artigo…
Vejamos, com um pequeno exemplo, cada uma destas opções. Suponha que pretende contrair um crédito à habitação no montante de 100.000 euros, por um prazo de 30 anos, com uma taxa de juro indexada à Euribor a 3 meses. Isto significa que a prestação mensal do seu crédito à habitação irá acompanhar a evolução da Euribor a 3 meses, sendo revista de 3 em 3 meses.
Por lei, qualquer contrato de crédito à habitação de taxa indexada deverá utilizar a média aritmética simples dos valores do indexante registados nos dias úteis do mês anterior ao período de contagem de juros. Se solicitar uma simulação de crédito durante o actual mês de Março, o valor da Euribor a utilizar deverá ser a média diária da Euribor registada nos dias úteis de Fevereiro. Relativamente à Euribor a 3 meses, o valor a usar neste mês será de 1,943%. Se utilizarmos um spread de 1% (valor meramente indicativo), a taxa de juro a aplicar ao crédito à habitação será de 2,943%. Com estes dados, o valor da prestação mensal do crédito à habitação seria de 418,54 euros.
Amortizar dívida
Imaginemos que dispúnhamos actualmente de 5.000 euros e que é nossa intenção utilizarmos este capital para amortizar dívida. Mantendo as restantes condições do nosso crédito à habitação, a prestação mensal passaria a apresentar um valor de 397,61 euros, situação que se traduziria numa poupança de 2.533,65 euros em termos de juros totais do crédito (naturalmente que, sendo os juros do crédito calculados com base no capital em dívida, se este agora passa a ser menor, também inferiores serão os juros a pagar daí por diante). Contudo, esta poupança não seria líquida, na medida em que é prática habitual das instituições bancárias cobrarem cláusulas de reembolso antecipado. Por lei, estas encontram-se limitadas, no máximo, a 0,5% do capital a reembolsar nos créditos de taxa indexada e a 2% nos créditos de taxa fixa.
Reduzir o spread
O spread constitui a margem de lucro que a instituição bancária adiciona ao valor do indexante (neste exemplo, a Euribor a 3 meses). Ao contrário do valor do indexante, o spread poderá ser negociado directamente entre cliente e instituição bancária, dependendo, de entre outros aspectos, da concorrência entre as diversas instituições bancárias, da própria posição do cliente perante a instituição bancária, da conjuntura, etc..
Suponhamos que, no exemplo em concreto, após a negociação entre o cliente e a instituição bancária, para o empréstimo no montante de 100.000 euros, a 30 anos, indexado à Euribor a meses (1,943%), se conseguia um spread de 0,5% (e não 1%, tal como era apontado inicialmente). A taxa de juro do crédito à habitação passaria a ser de 2,443%, situação que originaria uma prestação mensal de 392,16 euros. Ora, a redução do spread para 0,5% traria, em termos de juros totais do crédito, uma poupança no montante de 9.494,05 euros em relação à situação inicial com um spread de 1%.
O spread aplicado a um contrato de crédito à habitação é definido no momento da assinatura do contrato, mantendo-se válido até final do prazo do contrato. Contudo, durante a vigência do mesmo, o spread poderá ser renegociado, se bem que, por razões óbvias, a iniciativa normalmente parta do próprio cliente da instituição bancária. Acentue-se também o facto de que, ao contrário do que acontecia até Setembro do ano passado, as instituições bancárias foram obrigadas por lei a deixar de cobrar comissões para que o spread pudesse ser revisto. Dada a actual crise financeira, as instituições bancárias, na generalidade, têm-se mostrado muito pouco receptivas em conceder spreads mais baixos nos novos créditos à habitação e a renegociar os spreads dos créditos à habitação já existentes.
Alargar o prazo do crédito
A ideia é muito intuitiva: se temos mais tempo para pagar o mesmo capital em dívida, não será necessário pagar tanto mensalmente. Para termos uma ideia do impacto desta opção, imaginemos que contraímos o nosso crédito à habitação no montante de 100.000 euros, indexado à Euribor a 3 meses (no valor de 1,943%) e um spread de 1%, por um prazo de 50 anos. Para este prazo, a prestação mensal do crédito passaria a ser apenas de 318,50 euros (compare-se este valor com os 418,54 euros da prestação mensal para um prazo de 30 anos nas restantes condições). De facto, parece atractivo! O “reverso da medalha” é que os juros totais do crédito “disparam”; passamos a pagar mais 40.429,61 euros de juros em relação à situação com prazo de 30 anos.
E a consolidação de créditos?!
Uma última solução (não abordada neste artigo) para baixar a prestação mensal do crédito à habitação é a consolidação de créditos. Contudo, esta medida tem alguns efeitos “perversos”, apenas sendo aconselhada em relação a situações de grande “aperto” financeiro. A consolidação de créditos será devidamente analisada num próximo artigo…
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