sexta-feira, 13 de março de 2009

Afinal, quando baixa a prestação da casa?...

Nos últimos meses muito se tem falado da descida das taxas de juro e da consequente descida do valor da prestação que mensalmente pagamos ao banco relativa ao empréstimo da casa. Acontece, porém, que em muitos casos essa prestação continua sem baixar. Porquê?

A razão é simples e fácil de explicar. Na maioria dos contratos de crédito para compra de habitação a taxa de juro está directamente ligada (“indexada”) a uma outra taxa: a Euribor. Quando a Euribor sobe, a taxa de juro do empréstimo também sobe e, consequentemente, a prestação mensal associada fica mais elevada. Passa-se o oposto quando a Euribor desce. Porém, o efeito na prestação mensal não é imediato, uma vez que a taxa de juro associada ao empréstimo é revista de acordo com a periodicidade da Euribor escolhida.

Quer dizer que há mais do que uma taxa Euribor? E o que é, afinal, a Euribor? O que a faz aumentar ou diminuir?

A Euribor é uma taxa, calculada todos os dias úteis, que resulta da média das taxas de juro praticadas por um conjunto de grandes bancos, maioritariamente europeus, nas operações que praticam entre si. Isto significa que a Euribor não é fixada administrativa ou politicamente. Varia de acordo com as condições do mercado em cada dia. Na verdade, não há “uma” mas sim “várias” taxas Euribor, para vários prazos. No caso do crédito à habitação, as mais utilizadas são as Euribor a 3 e a 6 meses. Após terem atingido valores muito elevados em Setembro e Outubro do ano passado (superiores a 5%), estas taxas têm vindo a descer de forma significativa (estão actualmente abaixo de 2%).

Afinal, quando é que a prestação baixa?

Depende da Euribor que foi escolhida como indexante. Se foi a Euribor a 3 meses, a taxa de juro (e consequentemente a prestação mensal) é revista de 3 em 3 meses; se foi a Euribor a 6 meses, isso só acontece de 6 em 6 meses. Por exemplo, relativamente a um contrato celebrado ou renovado em Outubro do ano passado com base na Euribor a 6 meses, a taxa de juro subjacente teve como base a média da Euribor do mês anterior (5,219%, valor ao qual foi acrescido o chamado spread, que é, no fundo, a margem do banco). A primeira prestação paga após a celebração ou renovação deste contrato foi a de Novembro, mantendo-se esse valor nas cinco seguintes (Dezembro a Abril). A primeira prestação relativa ao semestre seguinte será a de Maio, calculada com base na média da Euribor de Março, muito inferior à que serviu de base à determinação das prestações anteriores (à data de hoje, 9 de Março, essa média está em 1,873%). Deste modo, a prestação mensal a pagar entre Maio e Outubro deste ano será agradavelmente inferior às seis anteriores.

2 comentários:

Cheila de Jesus Adelino disse...

Boa tarde Sr. Dr. Rogério Matias.

Achei o artigo deveras interessante e muito pertinente. Penso que todos nós, que outrora fizemos ou pensamos vir a fazer um empréstimo, nos questionamos em relação à Euribor. Os bancos pouco ou nada explicam para que serve esta e falam como se isso fosse uma coisa óbvia. No entanto,apesar de ser um termo que ouvimos todos os dias, poucos de nós têm realmente noção do que é a Euribor e como esta funciona. Desta forma, penso que foi explicado de uma forma muito simples e coerente e que esclarece qualquer dúvida que pudéssemos ter.

Ainda assim, gostava de fazer uma questão. Quando fazemos um empréstimo há alguma forma de prever se a taxa da Euribor está tendencialmente a descer ou a subir para podermos decidir o tipo de taxa que teremos? Quando é que devemos optar por uma taxa fixa ou uma taxa variável?

Cordiais Cumprimentos

Rogério Matias disse...

Olá Cheila,
Quando contraímos um empréstimo podemos levar em conta algumas previsões sobre qual será a evolução da Euribor, feitas por "especialistas". Mas a verdade é que mesmo os "especialistas" erram com muita frequência... Como alguém disse há já algum tempo, efectuar previsões é muito difícil - especialmente para o futuro. Sempre assim foi e nos dias que correm, mais ainda. Além disso, convém não esquecer que num empréstimo a longo prazo (décadas, como é o caso dos empréstimos à habitação) o mais provável é que a Euribor suba e desça muitas vezes. Se ela aumentasse continuamente, seria preferível escolher a Euribor a 12 meses; se ela diminuísse continuamente, então seria preferível a Euribor a 1 mês. Mas, como compreende, nenhum destes cenários é provável. Em suma: não me parece que essa deva ser a principal preocupação.
Quanto à outra questão que coloca: mais uma vez, só com bola de cristal, basicamente pelas mesmas razões. Veja: há alguns meses atrás a Euribor apresentava um movimento de subida que levou muitas pessoas a optar pela taxa fixa. Quem o fez nos primeiros 8 ou 9 meses do ano passado (muito provavelmente com uma taxa na ordem dos 6% ou mais, por um prazo de alguns anos) estará, agora, muito arrependido, uma vez que nos últimos cinco meses a Euribor tem vindo a descer todos os dias (a Euribor a 6 meses está actualmente abaixo de 1,8%...). Mas quem sabe se, daqui a algum tempo, as taxas não vão voltar a subir?...